Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Toulouse (HAUTE GARONNE)

Loi Carrez à Toulouse

Obligation de fournir un mesurage Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Y a-t-il obligation de réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et à usage de résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien.

Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Mesurage Loi Carrez Mesurage Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non
 

Quelles conséquences en cas d'erreur de mesurage ?

Pour un mesurage Loi Carrez

Si la surface n'est pas précisée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour attaquer en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte définitif dans lequel la surface est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à la superficie indiquée dans l'avant-contrat ou dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un métrage Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le bail locatif est supérieure de plus de cinq % à la surface réelle, le locataire peut demander une minoration du prix du loyer.

Toulouse : Quelques chiffres sur les superficies

Sur Toulouse la surface moyenne des biens à la vente est de 127 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 264 m² à Toulouse
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 75 m² à Toulouse