Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Toulouse (HAUTE GARONNE)

Loi Carrez à Toulouse

Obligation de fournir une Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La superficie privative, appelée surface Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

On peut observer certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un calcul de surface Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de superficie Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de transformation (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles sont les différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Surface Loi Carrez Mesurage Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles conséquences en cas d'erreur de superficie ?

Pour un mesurage Loi Carrez

Si la surface n'est précisée dans la promesse de vente et dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander la nullité de le compromis de vente sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette surface faisait défaut dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la superficie est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'avant-contrat ou dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un mesurage Loi Boutin

De la même maniére qu'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le bail est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, le locataire peut demander une minoration du coût de loyer.

Les surfaces en quelques chiffres sur Toulouse

Sur Toulouse la surface moyenne des biens à la vente est de 103 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 223 m² à Toulouse
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de m² à Toulouse

Actu carrez : Rép. min., JO AN, 24 novembre 2015 page : 8519 - logement. réglementation. surface habitable. calcul.

Question N° 22111 de M. Pierre Lequiller (Les Républicains - Yvelines )
M. Pierre Lequiller attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur une incohérence du CGI pouvant doublement porter préjudice aux propriétaires de biens immobiliers concernés par la loi Carrez sur le métrage de leur surface habitable. En effet, les restrictions de la loi Carrez peuvent minorer la surface réelle d'un bien immobilier, notamment par la hauteur sous plafond minimale imposée par elle. Or l'article 324M (annexe III) du CGI précise que, sur le plan fiscal, c'est désormais la surface au sol qui sert de base à l'imposition, et non la surface Carrez. On voit bien que cette mesure est une double peine pour les propriétaires : imposés sur des surfaces considérées comme "non habitables" par le dispositif Carrez, ils ne peuvent, à la vente, ne faire valoir que la surface habitable Carrez. C'est pourquoi il l'interpelle, afin de voir si une harmonisation n'était pas possible entre ces deux interprétations de la surface d'un même bien immobilier.
Texte de la réponse :
Conformément aux dispositions de l'article 1495 du code général des impôts (CGI), la valeur locative (VL) d'une propriété qui sert à l'établissement des taxes foncières et d'habitation, est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état à la date de l'évaluation. L'article 324 M de l'annexe III au CGI prévoit que la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est obtenue en multipliant la surface pondérée totale du logement par le tarif unitaire fixé pour la catégorie dans laquelle le local à évaluer a été classé. Cette surface pondérée est déterminée en affectant à la surface réelle, qui s'entend de la surface au sol, aisément mesurée entre murs et séparations et arrondie au mètre carré inférieur, des correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. Cette surface, destinée à apprécier de manière fine les facultés contributives des propriétaires et des occupants d'un logement, est distincte de celle prévue par la loi « Carrez ». La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite loi « Carrez » prévoit que, lors d'une cession d'un lot ou d'une fraction de lot, la superficie de la partie privative de ce lot doit être mentionnée. Cette surface n'a donc pas d'incidence directe sur le loyer du logement. Est retenue par la loi « Carrez » la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cependant, la loi « Carrez » exclut certains locaux ou biens ce qui rendrait sa transposition à l'identique, pour déterminer la valeur locative du bien, complexe et inadaptée. En premier lieu, la loi « Carrez » ne s'applique que dans le cadre d'une copropriété et exclut de ce fait les maisons individuelles. En second lieu, elle ne tient pas compte des lots inférieurs à 8 m², telles les chambres de service. Enfin, elle exclut également les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages qui constituent pourtant des éléments de consistance du bien. Cela étant, le constat d'une nécessaire révision des valeurs locatives cadastrales est aujourd'hui unanimement partagé. Dans ce contexte, l'article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013 a engagé l'expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile, laquelle est menée, en 2015, dans cinq départements. Dans ce cadre, il a été décidé de se référer à une notion de surface plus actuelle, proche de celle retenue par la loi « Carrez », mais tout en l'adaptant afin de mieux apprécier la valeur locative des biens. Au vu des résultats de cette expérimentation et des enseignements tirés de la généralisation de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, le législateur pourra décider de généraliser la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, qui s'opèrera à produit constant, et retenir une surface plus actuelle, mieux comprise et mieux maîtrisée des propriétaires.
Ministère interrogé:  Économie et financesMinistère attributaire :  Économie et finances

Question publiée au JO le : 26/03/2013 page : 3186
Réponse publiée au JO le : 24/11/2015 page : 8519
Date de changement d'attribution: 27/08/2014

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr En savoir plus...

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